干货购房尾款ABS实操盘点

2018-08-03 09:13 未知

  购房尾款,是指在商品房销售过程中,购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同(预售)》(期房)或《商品房买卖合同》(现房)后,根据上述购房合同的约定,购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。根据购房人选择的付款方式不同,购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款(商业银行按揭贷款+住房公积金贷款)。购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项,归属于房地产企业的应收账款。

  购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产,房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包,出售给特殊目的载体(SPV),SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源,发行资产支持证券的一种证券化产品。

  2015年11月13日,“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目(以下简称购房尾款ABS)正式出炉。

  截至2018年6月9日,市场共计发行36只直接以购房尾款为基础资产的ABS,发行规模合计558.77亿元。同时,目前有11只购房尾款ABS正处在发行期,规模总计173.77亿元。

  (5)监管银行监督基础资产产生的现金流的转付工作,并将每期回收款划付至托管账户;

  (6)托管银行根据计划管理人的划款指令,将相应资金划拨至证券登记托管机构;

  房地产行业属于资金密集型行业,在房地产开发过程中,房地产企业往往面临较大的资金压力,只有在楼盘开盘销售后,开发资金才能逐步回笼。由于商品房买卖标的额大,普通购房者无法一次性支付大额的购房款,需要借助银行按揭或分期付款的方式购房。在房地产企业与购房人正式签署完购房合同后,后续的购房尾款需要等待银行贷款审批及购房人的分期支付。银行或住房公积金中心根据购房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核,贷款审批流程大概需要3个月到6个月左右的时间。因此楼盘在开盘销售后,即使销售的业绩良好,房地产企业想要拿到全部的购房资金仍需要等待3个月甚至更长的时间。同时,进行新一轮的开发建设又有大量的资金需求,需要迫切解决资金回笼问题。

  通过发行购房尾款ABS产品,由SPV将发行资产支持证券得到的认购资金一次性购买购房尾款基础资产,房地产企业得到一次性出售基础资产的对价,获得原本需要长时间回笼的资金,大大减轻了回款压力,有力保证了后续的开发建设。

  房地产企业的融资途径一般有银行贷款、发行企业债券、中票、公司债券等债务融资工具。通过上述方式进行债务融资时,均需要对融资主体进行信用评级,发债的实质信用基础为房地产企业主体信用。发行资产证券化产品,不需要依赖于房地产企业本身的信用等级,其信用基础可根据基础资产真实出售的情况及风险隔离程度的不同,而采取单独对资产进行信用评级决定资产证券化产品信用等级,或采取资产信用加主体信用的方式增加资产证券化产品的信用等级。

  房地产企业通过资产证券化产品的发行,可以增强企业资金的流动性,优化企业的资产结构。根据真实出售的情况不同,针对表内的固定资产,可以达到轻资产模式的表外运营目的,同时募集到的资金也可不受用途限制,对房地产企业来说,是盘活资产,改善现金流状况的最好方式。

  为了实现不同的房地产项目的风险隔离,降低开发经营风险,大部分房企会根据不同的房地产项目成立相应的子公司(即项目公司),《购房合同》也是由项目公司与购房者签订的,但由多个项目公司作为原始权益人不利于abs项目的管理,因此,需要将多个项目的购房尾款,集中至其中一个项目公司或者集团上,以该项目公司或集团作为原始权益人。

  具体集中方式为:各项目公司与原始权益人签署《应收账款转让协议》, 由各项目公司将购房尾款债权转让给原始权益人。

  由于银行/公积金贷款类的购房尾款,回收期一般较短,通常为3-6个月,而专项计划存续期限通常为2-3年,期限不匹配,因此需要设置循环购买机制解决期限错配问题。

  循环购买是指基础资产池中的资产产生的现金流可以持续购买符合要求的基础资产,从而使基础资产池形成动态的循环池。采用循环购买的资产证券化产品都设计有循环期和摊还期(还款期)。在循环期内,基础资产产生的现金流只向投资者支付利息而不支付本金,剩余的现金流用来持续购买符合要求的新的基础资产;还款期内,基础资产产生的现金流不再购买新的基础资产,而是累计后按照计划向投资者支付本金及利息。

  具体实践中,通常是产品设立的前1.5年、2.5年为循环期,根据实际基础资产回款期限,设计循环购买频率;最后0.5年为摊还期,停止循环购买,并对ABS本金进行过手摊还。

  通过循环购买的设计,一方面实现了资产支持证券的期限与资产期限的匹配,另一方面提高资金利用效率,充分保证投资人的利益。

  房企在开发建设过程中,为了满足自身后续建设需求,通常在四证齐全后即可向银行或其他金融机构申请房地产开发贷款。放款机构通常要求项目公司需设立监管账户,并且对于监管账户内资金的归集及提取均有一定的要求,例如要求销售回款必须回笼至监管账户,或资金提取必须取得开发贷银行的同意等。因此,在开发贷监管严格的情况下,专项计划的现金流可能存在被截流的风险。

  根据住建部于2010年发布的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,我国各省市地区均已建立或正在建立商品房预售资金监督管理办法。根据商品房预售资金的监管要求,房地产行政主管部门会同监管银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,监管账户资金的使用须经监管银行的审批,这也可能导致基础资产现金流被截流。

  购房人在正常购买商品房中申请商业按揭贷款或住房公积金贷款时,需要满足首付比例、自有资金来源,贷款担保等一系列要求。如果购房人不能满足首付比例要求则无法办理按揭贷款。

  为了促成交易,在楼市低迷的时期,房地产企业联合金融机构为购房者提供首付贷。但首付比例及首付资金真实性是个人住房贷款中用来审核申请人偿债能力的重要指标,如果没有实际购房能力的个人通过申请首付贷来补充自有资金的不足,从银行套取购房贷款,购房者除了要承担个人住房贷款的还款压力同时也要承担首付贷款的本息偿付压力,将会使购房者的违约风险加大。

  同时,提供首付贷产品的公司涉及范围不仅包括房地产企业自营小贷公司、地产中介自营小贷公司,还包括P2P平台或众筹平台等风险性较高的行业及通道,由此更加大购房人后续还款压力。虽然银行的按揭贷款已经一次性支付给开发商,但银行并不是基础交易即商品房买卖合同的当事人,购房人才是与房地产企业签署商品房买卖合同并承担支付购房尾款付款义务的债务人。但需注意,一旦购房人无法按时履行按揭贷款的本息偿付义务,将导致银行或住房公积金中心解除按揭贷款合同。另外,首付贷产品自诞生以来就一直被业内人士担心是否涉嫌骗贷,而根据最新银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,使用首付贷资金申请个人住房贷款的行为易会被银行直接认定为骗贷行为,银行将拒绝发放贷款。购房人、房地产企业、银行会面临涉诉风险。

  上述情况一旦发生,将影响购房人与房地产企业的商品房买卖合同的正常履行,终将影响基础资产是否能够产生持续稳定的现金流。因此在对基础资产进行筛选时,应仔细核查购房人自有资金的来源,对涉嫌使用首付贷而产生的基础资产,将严格限制其进入到资产池。

  为了套取购房贷款,增大销售业绩,各地产中介机构往往存在各种违规操作行为。在银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中,也提及对涉嫌违规操作的房地产中介要停止合作,对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产企业,应及时采取相关措施,如停止拨付后续授信与增加新的授信并纠正整改。这将意味着假的按揭资料将无法获得银行授信,将直接影响基础资产未来现金流状况,因此房地产企业应根据银行的相关政策对按揭资料的真实性予以审核,保证按揭贷款申办合规合法。对有按揭资料存在瑕疵,无法判断是否可以成功申请按揭贷款的此类基础资产应严格限制其入池。

  房地产企业在商品企业在商品房买卖交易中由于操作不规范、违规操作等原因往往会存在一房二卖的情况。一房二卖的情况往往会引发大量的诉讼纠纷。

  因此《城市商品房预售管理办法》第十条第二项规定,“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也规定,“各地要完善商品住房买卖合同示范文本,积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。”基于上述要求,房地产企业与购房人签订购房合同后将办理网签备案手续,备案程序并非购房合同生效的要件,对应收账款债权法律关系的设立并无影响,但实践操作中却可以避免一房二卖情况的发生,因此通常要求入池资产的相关商品房买卖合同均已办理网签备案手续。

  房地产企业在商品房销售过程中由于过度承诺问题,后续建设过程中设计更改等问题容易引发购房人要求房地产开发企业承担相应的违约责任,进而引发退房纠纷。尤其对以分期付款方式产生的购房尾款影响尤为重大。因此一旦有此类情况发生,该基础资产应被及时剔除至基础资产池之外,并要求房地产企业及时补充合格资产入池。

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